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中古ワンルーム投資に失敗しない4つのポイント

投稿日:2018年7月11日 更新日:

ワンルーム投資

僕のワンルーム投資歴は、今年で7年目に突入しました。

2012年に不動産投資を始めて以降、物件価格の上昇にも助けられ、順調に投資を続けてこれています。

僕がこれまでに購入した中古ワンルームマンションは6区分。

けして大規模に展開しているわけではありませんが、それでも、この6年の間に色々なことを学びました。

そこで、この記事では、これから中古ワンルーム投資を始めたいという人に向けて、少しでも成功率を上げるための考え方を僕なりにお伝えしたいと思います。

現金で買う

不動産投資といえば、購入資金を銀行から借り入れて、レバレッジを目一杯かけて行うイメージがあるかもしれません。
でも、初心者が中古ワンルームマンションを購入する場合には、そのやり方はおすすめしません。

ローンを組まずに、全額現金で購入することをオススメします。

ローンを組むと、なんと言っても金利が高い。
高すぎ。

僕が数年前にノンバンクから借り入れたときは4.3%でした。
いまはもうちょっと安いのかな。
売っちゃったからわかんないですけど。

でも、いずれにしろ高い利息を払いつつ、管理費だ、修繕費だ、広告費だ、なんて払っていったら、手元に残るお金がどんどん減っていきます。
自分のためじゃなく、銀行のために投資をしている感じです。

それでも優良な物件を買えば利益は出ますが、空室や急な修繕が発生したときに、一気にキャッシュフローが不安定になります。

不動産投資初心者のあなたはその不安定さに耐えられないかもしれません。

もし全額現金なら最悪ゼロになるだけ。
初めはそれくらいのシンプルさでやった方がいいと思います。

じゃあ、現金がない場合はどうするか。

ムリして買う必要はないんじゃないでしょうか。

安い時期なら800万、物件価格が上昇した今でも1,200万くらいで、都心の築古ワンルームが買えます。
まずは、その金額を貯めることから始めた方がいいと思います。

安い時期に買う

中古ワンルームの価格って、結構変動するんです。
5年前より価格が上がったなんてことはザラにあります。

でも、それは物件そのものの価値が上がったということではなくて、ただ単に景気の波に乗ってるだけなんですね。

ここが株と違うところです。
株ももちろん景気に左右されますが、株(企業)は生き物なので、景気の荒波に打ち勝って成長していくこともあります。
僕はそれに期待して米国株を買い集めているんですが、その話しはまた今度にします。

で、話しを戻すと、ワンルームマンションって株とは違うんですね。
生き物ではない。
古くなれば価値が下がる。
価値が下がるんだけど、好景気の影響で価格が上がることもある。
そういうものなんだと思います。

ですから、高値圏でワンルームを買ってしまうと後々しんどいです。
経年変化と景気後退のダブルパンチを食らう可能性が高いです。

そうなるとコツコツ貯めた家賃収入が、物件売却のタイミングで吹き飛んでしまうかもしれません。

ですから、購入する時期がすごく大切なんです。

都心の築古物件を買う

僕は立地至上主義です。
投資対象は、千代田区か港区の、駅からめっちゃ近い物件に絞っています。

なおかつ築古の物件。1970年代築でも全然構いません。

好立地の物件は、空室が出ても次のお客さんがすぐに見つかるし、好況時には物件価格も力強く上昇します。
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるんです。
これは美味しいです。
好立地物件の大きなメリットです。

また、築古の物件は、経年劣化による物件価格の下落が緩やかであることがポイントです。
ある意味、もう価格が落ちきっているので、それ以上はなかなか落ちない。

こういう物件を景気後退期に買えると強いです。

ですから、勝率を上げたいのであれば、都心の築古物件は狙い目だと思います。

信頼できる不動産屋さんを探す


ワンルーム投資は初心者が一人で始めてもなかなか成功しないと思います。

初心者だろうがなんだろうが、プロと同じフィールドで戦わないといけません。
最悪、カモられて終わりなんてこともありえます。

なので、まずは信頼できる不動産屋さんを見つけることが大切です。

物件の選別はもちろん、購入してからの管理も自分だけでやろうとすると、結構しんどいと思いますよ。

僕の場合は、不動産投資を始める前に、投資本を書いている人のセミナーに頻繁に参加しました。
妻と二人でそれこそ片っ端から。

色々な人と話しをして、半年くらいして、ようやくここなら信頼できそうだという会社を見つけることができました。
僕らの担当になってくれた方との付き合いは今でも続いています。
その方は独立して、いまでは別の不動産会社の社長さんをやっています。

不動産投資はひとりではできません。
物件を探す前に、まずは不動産屋さんを探した方がいいと思います。

最後に

どの物件に投資するかということも大切なんですが、でもその前に、もっと大枠の部分で考えるべきところがあると思います。

  1. 現金で買う。
  2. 安い時期に買う。
  3. 都心の築古物件を買う。
  4. 信頼できる不動産屋さんを探す。

今回挙げた4つのポイントはあくまで僕の考えですが、これからワンルーム投資を始めるあなたの役に立てたら嬉しいです。